Legalitae

L’usdefruit és un dret real de gaudi d’una cosa aliena. La propietat de la cosa és del nu propietari que és qui en pot disposar. L’usufructuari posseeix la cosa però no és seva (en té la possessió, però no la propietat). Pot utilitzar-la i gaudir-la (obtenir-ne els fruits, tant en espècie com monetaris), però no n’és l’amo. Per això no podrà vendre-la, donar-la ni gravar-la sense consentiment del propietari.

Els articles del Codi Civil (Estatal) que resulten d’aplicació a l’ usdefruit són el 470, el 489, el 504 i el 505. Aquests articles determinen que els drets i deures de l’usufructuari seran els determinats al títol constitutiu de l’esmentat usdefruit o, en el seu defecte, les previsions legals, i que és l’usufructuari qui està obligat al pagament de les càrregues i contribucions anuals durant tot el període que duri l’usdefruit.

D’altra banda, l’article 61 de la Llei d’Hisendes Locals, determina que l’Impost sobre Béns Immobles és un tribut directe de caràcter real, que té com a fet imposable la propietat del bé o, la titularitat d’un dret real d’usdefruit, entre d’altres, essent subjectes passius de l’impost, segons l’article 65 de la mateixa norma, els propietaris de dits béns immobles sobre els que no recaiguin els referits drets reals d’usdefrit o de superfície.

Si bé l’anterior normativa podria donar peu a confusions, el cert es que l’ IBI, com a continuador que és de l’antiga contribució urbana, en la seva regulació actual recull expressament la consolidada doctrina de la DGRN (cf. per totes, la de 29 de maig 1980) que establia que la contribució urbana en casos de desmembrament del domini, correspon l’usufructuari.

A continuació presentem uns extractes literals de tres Sentències que entenem paradigmàtics el règim aplicable:

“Del examen de la legislación vigente respecto de la instalación de antenas de radioaficionados, se desprende que la misma establece a favor del titular de una licencia o autorización administrativa un derecho más parecido a una auténtica servidumbre legal que a una simple facultad de desarrollar posteriormente en función de la correspondiente autorización a su vez de la Comunidad de Propietarios respectiva. Así la Ley 19/1983 de 16 de Noviembre, en su exposición de motivos reseña en primer lugar que las estaciones radioeléctricas de aficionados son instalaciones que además de a unos fines privados o individuales, sirven a unas finalidades de auténtico servicios público en determinadas ocasiones, habiéndose reconocido ese carácter de modo oficial por la colaboración que sus titulares prestan a las autoridades nacionales en circunstancias extraordinarias” Audiencia Provincial de Madrid, Sentencia 70/93, de fecha tres de febrero de 1.993, Rollo 116/92, Autos nº 665/90

“ha de tenerse en cuenta, como con acierto hace el juzgador a quo, que la aprobación de la instalación y montaje de antenas de radioaficionados, así como las variaciones ulteriores del emplazamiento de las mismas o de sus elementos anejos, corresponde a la Dirección General de Telecomunicaciones, estando sometida esta materia a normas de derecho administrativo, (…) y a un riguroso control administrativo. Como se desprende de los artículos 3 y 4 del citado reglamento –en referencia al Real Decreto 2623/1986, de 21 de noviembre- la intervención de la propiedad el edifico en cuyo exterior  pretende el radioaficionado establecer una estalación radioeléctrica, está muy limitada.” Audiencia Provincial de Asturias, Sentencia nº 353, de fecha 18 de julio de 1.995, Rollo 601, Autos de Cognición 251/93

Y Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Cuarta, en Sentencia de fecha 18 de diciembre de 1.997, Juicio de Cognición 237/96 “la cuestión controvertida en el presente litigio no es otra que la de determinar si concedida la preceptiva licencia administrativa es o no es necesaria la autorización de las Comunidades de propietarios para la instalación de antenas de radioaficionados en la cubierta de los edificios sometidos a la Ley de propiedad Horizontal , y también si son ilegales loos acuerdos tomados en junta para prohibir la instalación o el acceso a la antena para su conservación o reparación (…) esta Audiencia de Barcelona, en reciente Sentencia de fecha de 22 de enero de 1996, ha señalado como se sostiene y razona en la sentencia apelada, la legislación específica que regula el procedimiento y requisitos administrativos por la instalación de una estación de radioaficionado viene a establecer a favor del titular de una licencia o autorización administrativa y que haya obtenido la correspondiente autorización reglamentaria, la llamada servidumbre de antena que se impone con carácter legal a la comunidad de propietarios constituida sobre el inmueble de que se trate (…) es claro que la comunidad demandante carece de competencias para autorizar o denegar la instalación de una antena de radioaficionado al titular de la correspondiente licencia y que cumple los pertinentes requisitos administrativos al efecto (…) Es sabido que según la vigente Ley de propiedad Horizontal, ningún copropietario puede apropiarse o disponer de los elementos comunes del edificio sin el consentimiento de los demás comuneros, y siendo el tejado un elemento común, en principio según la referida Ley, no es posible que un comunero instale en él una antena de radioaficionado sin el consentimiento de los demás; no obstante la claridad del planteamiento, después de la promulgación de la ley reguladora del Derecho de Emisoras de Radioaficionados, de 16 de noviembre de 1.983, y en su reglamento de 21 de Noviembre de 1.986, la comunidad no puede impedir tal instalación salvo que se comprometa la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o perjuidique los derechos de otro copropietario ”

Si algú te la seva vivenda habitual hipotecada, no ha pogut fer front als pagaments mensuals de la seva hipoteca i es troba que el banc ha instat un procediment judicial d’execució hipotecària, l’única opció que queda per evitar la pública subhasta de la vivenda és acollir-se a les previsions de l’article 693.3 de la Llei d’Enjudiciament Civil:

El banc, al iniciar el procediment d’execució hipotecària, el que farà serà resoldre el total del préstec garantit amb la hipoteca, és a dir, que reclamarà judicialment que se li pagui el total de la quantitat que inicialment ha entregat per tal de finançar la compra de la vivenda. Així doncs ens trobarem amb una demanda judicial que en cap cas podrem satisfer.

Però si bé l’entitat financera ens reclama unes quantitats que no podem pagar, el que s’ha de saber és que el referit article 693.3 de la Llei d’Enjudiciament Civil preveu la possibilitat de que, pagant les mensualitats degudes, els interessos de demora i les costes judicials generades abans del dia i hora en que s’ha assenyalat la celebració de la subhasta pública de la vivenda (que sempre són negociables), evitarem perdre la casa.

Cal saber també, que en els següents cinc anys no podrem tornar a gaudir d’aquesta possibilitat, i que si tornem a impagar l’hipoteca i el banc ens torna a demandar judicialment, ja no podrem fer res.

En el moment de penjar aquest Post, encara està en fase d’exposició pública l’Avantprojecte de Llei del Codi de Família (Llibre Segon del Codi Civil de Catalunya), que està previst que entri al Parlament de Catalunya per a debatre’n la seva aprovació el proper estiu.

El més destacable de la nova regulació, afecta a les previsions relatives a les conseqüències de les crisis matrimonials o de les dissolucions de parelles de fet amb fills comuns, i en aquest àmbit del dret de família, també s’ha volgut imposar el principi d’igualtat de drets i deures entre homes i dones que està arrelant en altres àmbits de la nostra societat.

Així doncs, s’estableix la custòdia compartida dels fills com a criteri preferent vers a l’actual guarda i custòdia atorgada a favor de la mare, i el règim de visites específic a favor del pare, sempre que ho demani un sol dels progenitors (fins ara havien de ser tots dos). També es suprimeix l’informe favorable del Ministeri Fiscal, preceptiu fins a data d’avui. El Jutge haurà de tenir en compte els desitjos dels menors, la disponibilitat del pares, la ubicació dels domicilis i de l’escola, així com els horaris laborals i mitjans econòmics per a decidir la procedència o no de la petició de custòdia compartida efectuada per un dels pares. La gran novetat és que s’incorpora el que s’anomena “pla de parentalitat” i que haurà de recollir com exerciran els pares les seves responsabilitats.

Després de la concessió de la custòdia compartida, els criteris de determinació de les pensions d’aliments a favor dels fills comuns i pensions compensatòries al membre de la parella que quedi en una pitjor situació econòmica, es veuran modificats en la seva aplicació per els òrgans judicials.

Els propietaris de pisos –i locals comercials- que els tinguin llogats a tercers han de fer les obres de reparació necessàries per a garantir-ne la seva habitabilitat.

Segons la doctrina, es consideren necessàries aquelles obres que fan referència a la restauració del deteriorament propi de la vivenda, que no augmenten el seu valor, i sense les quals la vivenda quedaria inservible per al seu ús. La jurisprudència, en sintonia amb aquest criteri ha declarat necessàries, per exemple, la reparació dels sostres per evitar filtracions d’ aigua y humitats, les reparacions de xemeneies i sortides de fums de cuines, o la renovació d’instal·lacions d’aigües, de calefacció, entre d’altres.

Així doncs, un propietari té l’obligació de garantir la possessió útil de la vivenda al llogater de manera continuada en el temps i no solament en el moment de la signatura del contracte de lloguer i l’entrega de la vivenda. Els problemes però, venen quan les deficiències no son imputables al propietari de la vivenda sinó per exemple a la Comunitat de Veïns. Es aquí on la jurisprudència no es posa d’acord, i algunes Audiències Provincials dicten Sentències responsabilitzant al propietari, i d’altres eximint-lo de la mateixa.

És reiterada la jurisprudència –Sentències del Tribunal Suprem de 8 de febrer de 1991, de 23 de maig de 1992, de 15 de juliol de 1993, entre d’altres- que declaren que la titularitat indistinta de comptes o dipòsits bancaris tan sols atribueix als titulars, vers al banc dipositari, la facultat de disposar del saldo que tingui el compte o dipòsit en qüestió, res més. Per tant, per si sola, una titularitat indistinta de comptes i/o dipòsits no determina l’existència d’un domini o propietat per meitats dels diners que contingui, sinó que això vindrà determinat exclusivament per les relacions internes entre els dos titulars i, més concretament, per l’originària pertinença dels fons ingressats o dipositats al banc. Fiscalment, n’hi haurà prou amb que es declari la totalitat del rendiment derivat dels fons existents, amb independència de qui ho faci, encara que evidentment és aconsellable a tots els efectes que cada titular declari la part que li correspongui.

En primer lloc és important tenir en compte si la vivenda es d’obra nova (nova construcció) o és de segona mà.

En el primer cas, sempre i quan sigui d’aplicació la Llei 38/1999, “de Ordenación de la Edificación”, és a dir en totes aquelles vivendes en que la sol·licitud de la llicència d’obres es va fer després de l’entrada en vigor de la Llei, tindrem tres períodes de garantia que ens permetran reclamar atenent al tipus de deficiència apareguda: un any per deficiències d’acabats, tres anys per deficiències que afectin a la habitabilitat de la vivenda, i deu anys quan ens trobem davant de problemes estructurals. Hem de tenir en compte però, que existeix un plaç de prescripció específic de dos anys a comptar des del moment de l’aparició de la patologia.

En cas que la vivenda adquirida sigui de segona mà, les previsions legals d’aplicació seran les contingudes al Codi Civil de Catalunya per a la compravenda, i en defecte d’aquestes, al Codi Civil Espanyol.

A la Llei d’Enjudiciament Civil hi ha previst un procediment de reclamació judicial de factures impagades. Aquest procediment permet demanar al Jutjat sense que sigui necessària la intervenció ni d’un advocat ni d’un procurador (estalviant-nos, per tant, el cost dels seus honoraris), que es requereixi al morós per tal que faci el pagament en 20 dies hàbils.  Aquest procediment es coneix com a procediment Monitori i està regulat als articles 812 i següents de la Llei d’Enjudiciament Civil.

El deutor, un cop requerit judicialment té dues possibilitats d’actuació: o bé paga, sense afegir-hi cap cost, o bé presenta un escrit al Jutjat al·legant els motius pels quals considera que no ha de pagar la factura en qüestió. En aquest segon cas, la conveniència o no del pagament es discutirà en un judici en el que ambdues parts hauran d’assistir-hi, ara sí, amb advocat i procurador.

En el cas que el deutor no faci res, ni pagar ni oposar-se al pagament, la petició de requeriment judicial passa a convertir-se en un procediment d’execució i embargament dels seus béns, amb el consegüent increment de cost.

Igualtat és un terme de plena actualitat. Qui més qui menys està d’acord en que homes i dones són iguals en drets i deures, els drets humans ho reconeixen i en les últimes dècades  s’ha avançat molt… però encara ha hi molta feina a fer.

El que de ens hem de preguntar és si de veritat s’ha complert aquella màxima, que arrancà al segle XIX i que deia “a igual feina igual salari”, o si de veritat no es dóna la discriminació sexual o per raó de sexe, tant en l’àmbit privat com en el laboral.

És molt significatiu que encara sigui necessari legislar al respecte, i no només en declaracions de drets humans, sinó fent lleis específiques, tant a nivell europeu com nacional, i que modifiquen lleis ja existents, tant en l’àmbit públic i privat com en el laboral.

Qui no coneix a cap dona que hagi patit assetjament sexual a la feina, o per la parella… o potser alguna dona que la van fer fora de la feina quan, per casualitat, acabava de ser mare?

S’acaba d’aprovar la modificació legislativa que facilita i agilitza el desnonament de vivendes per impagament de les rendes del llogaters. Les modificacions ara aprovades, són ben explicades en un article que va publicar el diari econòmic l’economista el passat 13 de juliol de 2009:

“El fomento del alquiler de vivienda es un reto constante en la agenda de asuntos pendientes en España. La idiosincrasia propia de nuestro país ha conducido a que el alquiler tan sólo represente un tímido 11% del mercado de vivienda, mientras que la media europea está situada en el entorno del 40%.

De ahí la necesidad de poner en práctica medidas que incentiven la puesta en alquiler de las viviendas, ayudando a disipar los temores del casero ante los riesgos que entraña arrendar una propiedad, como el impago o la práctica imposibilidad de desalojo. Por todo ello, el Congreso de los Diputados ha dado un importante paso al aprobar, el pasado 25 de junio en la Comisión de Justicia, el Proyecto de Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.

El texto, publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el pasado 6 de julio, debe aún superar su paso por el Senado a donde ya ha sido remitido, culminando el plazo para la presentación de enmiendas el próximo 11 de septiembre. El desahucio express en un máximo de 15 días tras la sentencia, la posibilidad de tramitarlo en juicio verbal reduciendo y simplificando los trámites y el reconocimiento del derecho del casero de recuperar la casa para sus familiares directos son las líneas básicas sobre las que se apoya la reforma perpetrada por el Congreso.

No obstante, entre las medidas adoptadas no se deja de lado al inquilino que cumpla con sus obligaciones contractuales e incluso se introduce en el texto una disposición adicional (primera) que contempla ayudas a inquilinos con alta vulnerabilidad social.

En concreto, establece que, “en las ayudas estatales para facilitar el acceso a la vivienda y su disfrute efectivo se prestará especial atención a las circunstancias de los inquilinos que se encuentren en situación de baja capacidad económica y alta vulnerabilidad social”.

Desahucio en 15 días

Sin duda, las principales novedades de la nueva regulación, en su redacción actual, las introduce el artículo segundo del texto en el que se modifican diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC 1/2000) con el propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe.

Es en este artículo en el que se recoge la posibilidad de desahucio en un plazo de 15 días y sin ulteriores trámites.

Esto ocurrirá en aquellos casos en que, tras las sentencias de condena por allanamiento, “no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado”. Será entonces cuando se fije “con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho período voluntario”. Así lo contempla la nueva redacción que el proyecto da del apartado 1 del artículo 447 de la LEC.

Además, se someten al mismo régimen jurídico los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento.

En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o de cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para que se ejecute directamente la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento. En estos casos, el plazo de espera legal establecido de forma general no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio.

En cuanto a la notificación, cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

Pero antes de llegar a dar estos pasos, el texto establece previamente (en este caso modificando el apartado 3 del artículo 437 de la LEC) que “si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de 15 días desde que se notifique la demanda”.

Juicio más rápido y sencillo

En el artículo segundo del proyecto también se amplía el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio , lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario.

Del mismo modo, se añade un nuevo apartado 3 al artículo 818 de la LEC por el que se establece que cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. Además, en varios supuestos se reducen plazos y se eliminan trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso la conclusión del proceso.

Reclamar la casa para familiares

Otra medida importante que introduce la nueva regulación es que los caseros podrán reclamar su piso para sus familiares e incluso para sus ex cónyuges.

Así lo recoge el primer artículo del proyecto de ley que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994) con el fin de ampliar los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo que se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar la necesaria seguridad jurídica.

En el caso de que en tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que queden hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por razones de fuerza mayor.

Queda así modificado el apartado 3 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Mejora energética de los edificios

La reforma aprovecha la ocasión para introducir una serie de medidas destinadas a promover un consumo responsable de los recursos, en beneficio del medio ambiente.

Así, el último artículo de la reforma modifica la Ley de Propiedad Horizontal (49/1960), dando una nueva redacción al apartado 3 del artículo 17 y añadiendo un cuarto apartado. El objetivo es facilitar que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio, lo que permitirá a los hogares españoles reducir el coste de la factura energética y contribuirá a combatir el cambio climático, según explica el preámbulo de la norma.

Con este mismo objetivo se establece también el régimen aplicable a la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en los aparcamientos de los edificios.

Pero también deberán participar activamente las Administraciones. Una iniciativa promovida por una enmienda de CiU ha logrado que se garantice que las Administraciones, en la esfera de sus respectivas competencias, adoptarán medidas para asegurar la eficiencia hídrica de los edificios. Estas medidas incluirán la incorporación de mecanismos o dispositivos reguladores de caudal, que permitan la elección de diferentes tipos de suministro y la aplicación de diferentes tipos de tarificación.

Para ello deberán establecer medidas vinculantes para nuevos edificios y para las redes públicas y privadas, así como para la incorporación gradual de estas medidas en los edificios y redes ya existentes.”

Consultar la publicació de la norma al BOE (arxiu pdf)