Legalitae

És reiterada la jurisprudència –Sentències del Tribunal Suprem de 8 de febrer de 1991, de 23 de maig de 1992, de 15 de juliol de 1993, entre d’altres- que declaren que la titularitat indistinta de comptes o dipòsits bancaris tan sols atribueix als titulars, vers al banc dipositari, la facultat de disposar del saldo que tingui el compte o dipòsit en qüestió, res més. Per tant, per si sola, una titularitat indistinta de comptes i/o dipòsits no determina l’existència d’un domini o propietat per meitats dels diners que contingui, sinó que això vindrà determinat exclusivament per les relacions internes entre els dos titulars i, més concretament, per l’originària pertinença dels fons ingressats o dipositats al banc. Fiscalment, n’hi haurà prou amb que es declari la totalitat del rendiment derivat dels fons existents, amb independència de qui ho faci, encara que evidentment és aconsellable a tots els efectes que cada titular declari la part que li correspongui.

En primer lloc és important tenir en compte si la vivenda es d’obra nova (nova construcció) o és de segona mà.

En el primer cas, sempre i quan sigui d’aplicació la Llei 38/1999, “de Ordenación de la Edificación”, és a dir en totes aquelles vivendes en que la sol·licitud de la llicència d’obres es va fer després de l’entrada en vigor de la Llei, tindrem tres períodes de garantia que ens permetran reclamar atenent al tipus de deficiència apareguda: un any per deficiències d’acabats, tres anys per deficiències que afectin a la habitabilitat de la vivenda, i deu anys quan ens trobem davant de problemes estructurals. Hem de tenir en compte però, que existeix un plaç de prescripció específic de dos anys a comptar des del moment de l’aparició de la patologia.

En cas que la vivenda adquirida sigui de segona mà, les previsions legals d’aplicació seran les contingudes al Codi Civil de Catalunya per a la compravenda, i en defecte d’aquestes, al Codi Civil Espanyol.

A la Llei d’Enjudiciament Civil hi ha previst un procediment de reclamació judicial de factures impagades. Aquest procediment permet demanar al Jutjat sense que sigui necessària la intervenció ni d’un advocat ni d’un procurador (estalviant-nos, per tant, el cost dels seus honoraris), que es requereixi al morós per tal que faci el pagament en 20 dies hàbils.  Aquest procediment es coneix com a procediment Monitori i està regulat als articles 812 i següents de la Llei d’Enjudiciament Civil.

El deutor, un cop requerit judicialment té dues possibilitats d’actuació: o bé paga, sense afegir-hi cap cost, o bé presenta un escrit al Jutjat al·legant els motius pels quals considera que no ha de pagar la factura en qüestió. En aquest segon cas, la conveniència o no del pagament es discutirà en un judici en el que ambdues parts hauran d’assistir-hi, ara sí, amb advocat i procurador.

En el cas que el deutor no faci res, ni pagar ni oposar-se al pagament, la petició de requeriment judicial passa a convertir-se en un procediment d’execució i embargament dels seus béns, amb el consegüent increment de cost.

Igualtat és un terme de plena actualitat. Qui més qui menys està d’acord en que homes i dones són iguals en drets i deures, els drets humans ho reconeixen i en les últimes dècades  s’ha avançat molt… però encara ha hi molta feina a fer.

El que de ens hem de preguntar és si de veritat s’ha complert aquella màxima, que arrancà al segle XIX i que deia “a igual feina igual salari”, o si de veritat no es dóna la discriminació sexual o per raó de sexe, tant en l’àmbit privat com en el laboral.

És molt significatiu que encara sigui necessari legislar al respecte, i no només en declaracions de drets humans, sinó fent lleis específiques, tant a nivell europeu com nacional, i que modifiquen lleis ja existents, tant en l’àmbit públic i privat com en el laboral.

Qui no coneix a cap dona que hagi patit assetjament sexual a la feina, o per la parella… o potser alguna dona que la van fer fora de la feina quan, per casualitat, acabava de ser mare?

S’acaba d’aprovar la modificació legislativa que facilita i agilitza el desnonament de vivendes per impagament de les rendes del llogaters. Les modificacions ara aprovades, són ben explicades en un article que va publicar el diari econòmic l’economista el passat 13 de juliol de 2009:

“El fomento del alquiler de vivienda es un reto constante en la agenda de asuntos pendientes en España. La idiosincrasia propia de nuestro país ha conducido a que el alquiler tan sólo represente un tímido 11% del mercado de vivienda, mientras que la media europea está situada en el entorno del 40%.

De ahí la necesidad de poner en práctica medidas que incentiven la puesta en alquiler de las viviendas, ayudando a disipar los temores del casero ante los riesgos que entraña arrendar una propiedad, como el impago o la práctica imposibilidad de desalojo. Por todo ello, el Congreso de los Diputados ha dado un importante paso al aprobar, el pasado 25 de junio en la Comisión de Justicia, el Proyecto de Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.

El texto, publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el pasado 6 de julio, debe aún superar su paso por el Senado a donde ya ha sido remitido, culminando el plazo para la presentación de enmiendas el próximo 11 de septiembre. El desahucio express en un máximo de 15 días tras la sentencia, la posibilidad de tramitarlo en juicio verbal reduciendo y simplificando los trámites y el reconocimiento del derecho del casero de recuperar la casa para sus familiares directos son las líneas básicas sobre las que se apoya la reforma perpetrada por el Congreso.

No obstante, entre las medidas adoptadas no se deja de lado al inquilino que cumpla con sus obligaciones contractuales e incluso se introduce en el texto una disposición adicional (primera) que contempla ayudas a inquilinos con alta vulnerabilidad social.

En concreto, establece que, “en las ayudas estatales para facilitar el acceso a la vivienda y su disfrute efectivo se prestará especial atención a las circunstancias de los inquilinos que se encuentren en situación de baja capacidad económica y alta vulnerabilidad social”.

Desahucio en 15 días

Sin duda, las principales novedades de la nueva regulación, en su redacción actual, las introduce el artículo segundo del texto en el que se modifican diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC 1/2000) con el propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe.

Es en este artículo en el que se recoge la posibilidad de desahucio en un plazo de 15 días y sin ulteriores trámites.

Esto ocurrirá en aquellos casos en que, tras las sentencias de condena por allanamiento, “no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado”. Será entonces cuando se fije “con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho período voluntario”. Así lo contempla la nueva redacción que el proyecto da del apartado 1 del artículo 447 de la LEC.

Además, se someten al mismo régimen jurídico los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento.

En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o de cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para que se ejecute directamente la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento. En estos casos, el plazo de espera legal establecido de forma general no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio.

En cuanto a la notificación, cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

Pero antes de llegar a dar estos pasos, el texto establece previamente (en este caso modificando el apartado 3 del artículo 437 de la LEC) que “si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de 15 días desde que se notifique la demanda”.

Juicio más rápido y sencillo

En el artículo segundo del proyecto también se amplía el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio , lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario.

Del mismo modo, se añade un nuevo apartado 3 al artículo 818 de la LEC por el que se establece que cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. Además, en varios supuestos se reducen plazos y se eliminan trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso la conclusión del proceso.

Reclamar la casa para familiares

Otra medida importante que introduce la nueva regulación es que los caseros podrán reclamar su piso para sus familiares e incluso para sus ex cónyuges.

Así lo recoge el primer artículo del proyecto de ley que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994) con el fin de ampliar los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo que se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar la necesaria seguridad jurídica.

En el caso de que en tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que queden hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por razones de fuerza mayor.

Queda así modificado el apartado 3 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Mejora energética de los edificios

La reforma aprovecha la ocasión para introducir una serie de medidas destinadas a promover un consumo responsable de los recursos, en beneficio del medio ambiente.

Así, el último artículo de la reforma modifica la Ley de Propiedad Horizontal (49/1960), dando una nueva redacción al apartado 3 del artículo 17 y añadiendo un cuarto apartado. El objetivo es facilitar que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio, lo que permitirá a los hogares españoles reducir el coste de la factura energética y contribuirá a combatir el cambio climático, según explica el preámbulo de la norma.

Con este mismo objetivo se establece también el régimen aplicable a la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en los aparcamientos de los edificios.

Pero también deberán participar activamente las Administraciones. Una iniciativa promovida por una enmienda de CiU ha logrado que se garantice que las Administraciones, en la esfera de sus respectivas competencias, adoptarán medidas para asegurar la eficiencia hídrica de los edificios. Estas medidas incluirán la incorporación de mecanismos o dispositivos reguladores de caudal, que permitan la elección de diferentes tipos de suministro y la aplicación de diferentes tipos de tarificación.

Para ello deberán establecer medidas vinculantes para nuevos edificios y para las redes públicas y privadas, así como para la incorporación gradual de estas medidas en los edificios y redes ya existentes.”

Consultar la publicació de la norma al BOE (arxiu pdf)

El Tribunal Suprem ha dictat recentment una Sentència – STS de 9 de setembre de 2009- segons la qual, recordant que la duració de la vigència de la relació contractual és un element essencial en els contractes de lloguer, limita els efectes de les clàusules que preveuen lloguers indefinits de locals de negoci quan l’arrendatari és una societat mercantil.  En aquest sentit, i als efectes de no perjudicar els arrendadors (els propietaris), estableix l’aplicació analògica de les previsions de l’usdefruit per determinar la duració màxima del lloguer, és a dir, 30 anys.

La possessió d’un bé en qualitat de propietari del mateix, de manera pacífica i interrompuda durant el període de temps legalment establert, serveix per adquirir la seva propietat. És el que en dret es coneix com a prescripció adquisitiva o usucapió.

En béns immobles, el Codi Civil de Catalunya ha reduït l’anterior període de trenta anys, per un més curt de vint anys. El compliment d’aquests requisits ha de poder ser provat en un procediment judicial per tal que l’autoritat judicial acabi reconeixent l’adquisició del dret de propietat sobre el bé en qüestió, i aquest es pugui finalment inscriure en el Registre de la Propietat.

Sentència de l’onze de març de 2009 dictada per la Secció 17ª de l’Audiència Provincial de Barcelona. Ponent: D. Enric Alavedra

“(…) debemos concluir que sí procede la aplicación de la legislación catalana en materia de accidentes de circulación que tengan lugar en territorio catalán; y en este sentido el artículo 111-3 del Código Civil de Catalunya que se refiere a la territorialidad nos dice que el derecho civil de Catalunya tiene eficacia territorial, sin perjuicio de las excepciones que puedan establecerse en cada materia (…) y en el supuesto de responsabilidad extracontractual derivado de accidentes de circulación no existe excepción alguna (…). E igualmente tener en cuenta el art. 111-4 del Código Civil de Catalunya que dice que las disposiciones del mismo constituyen el derecho común de Catalunya, y se aplican supletoriamente a las demás leyes (…) Sentado lo que antecede, prescriben a los tres años las pretensiones derivadas de la responsabilidad extracontractual –això és, les derivades dels accidents de circulació- frente al plazo de un año del artículo 1.968 del Código Civil”

L’any 2010 entrarà en vigor la Llei per a l’Accés Electrònic dels Ciutadans als Serveis Públics, LAECSP, (Ley para el Acceso Electrónico de los Ciudadanos a los Servicios Públicos) que té per objectiu la creació d’una “administració electrònica” que apropi el servei al ciutadà i faci més eficient la gestió de diferents tràmits que fins ara només es podien fer de forma presencial. El mecanisme electrònic de gestió i tramitació esdevindrà amb la Llei un dret del ciutadà, però esperem que no quedi en paper mullat, com molts altres drets que, si bé es declaren i reconeixen a favor de l’administrat, són del tot inefectius a la pràctica. Esperem també que no es deixi de poder fer els mateixos tràmits de manera presencial si el ciutadà així ho desitja, tal com sembla que comença a passar a l’administració local.

Sembla ser que per fi avancem cap a l’efectiva creació de la “tercera instància” a Catalunya (interpretació i unificació del dret català), regulant els mitjans d’accés al Tribunal Superior de Justícia de Catalunya de manera independent a les previsions contingudes a la “Ley de Enjuiciamiento Civil”. Aquesta nova regulació permetrà fixar uns criteris adequats a les veritables necessitats del dret civil català. Aquest mes de setembre s’ha publicat l’avantprojecte de Llei de Cassació, norma que haurà de contenir aquest nous criteris i que actualment està en fase d’informació pública. Tot aquell que ho cregui oportú pot fer- hi al·legacions. Caldrà veure però, com acaba la història.