Legalitae

Cal distingir si el negoci que es traspassa està subjecte a l’aplicació de la Llei d’arrendaments urbans de 1964 o la 1994.
Si ens trobem en el segon dels casos, el règim jurídic és el que segueix: Si a la finca arrendada s’exerceix una activitat empresarial o professional, l’arrendatari pot subarrendar la finca o cedir el contracte d’arrendament sense necessitat que el propietari presti el seu consentiment. No obstant això, el llogater ha de comunicar al propietari que ha realitzat la cessió o el subarrendament, en el termini d’un mes des que es produeixi i és convenient que ho faci per qualsevol mitjà que li permeti acreditar que l’ha remès i la seva recepció, per exemple, per burofax, per carta notarial … etc.

La cessió del contracte és la transmissió que realitza l’arrendatari dels drets i deures que comporta el seu contracte d’arrendament a una tercera persona, mentre que el subarrendament és l’’arrendament’ que realitza l’inquilí de tot o part del local que ell utilitza. En aquests casos, l’arrendador té dret a incrementar la renda un 10% si el subarrendament és parcial (d’una part del local) o un 20% si es produeix la cessió o el subarrendament és total (de la integritat del local)
.
Si es produeix la fusió, transformació o escissió de la societat que figura com a titular del contracte d’arrendament, el propietari del local també té dret a incrementar la renda en un 20%.
Aquesta operació de traspàs està subjecta a IVA segons es desprèn de la doctrina administrativa, el dret del propietari a cedir l’ús del local a un tercer i el dret de l’arrendatari a cedir el fons de comerç. El propietari presta un servei a l’arrendatari, al consentir que traslladi l’ús del local al tercer, i l’arrendatari presta un servei al tercer al cedir-li el seu fons de comerç. Són subjectes passius el propietari i l’arrendatari, qui han d’efectuar la liquidació i el pagament de l’impost. Si bé aquesta doctrina administrativa respon al període en que resulta d’aplicació la Llei d’arrendaments urbans de 1964, entenem que resulta de plena aplicació als traspassos que es realitzin sota l’actual regulació de 1994, ja que la primera llei regulava de forma expressa la figura del «traspàs de local de negoci», i per contra, la vigent Llei d’Arrendaments urbans (Llei 29/1994) no es refereix de forma expressa al traspàs de locals de negoci, l’article 11.dos.7 º de la LIVA ( Llei 37/1992), segueix referint-se al traspàs de locals de negoci, per la qual cosa es considera d’aplicació.
Per la seva part l’arrendatari que traspassa pagarà en el seu següent declaració d’IRPF el guany patrimonial resultant per la diferència entre el que cobra i el que va pagar pel traspàs en el seu moment, i el propietari, si cobra alguna cosa, tributarà com a rendiment immobiliari.
Una altra possibilitat, en lloc d’efectuar el traspàs en els termes aquí referits és que el traspàs s’articuli a través d’una venda o cessió de tots els béns i drets que té l’empresa o negoci (immobles, mobles, fons de comerç, noms comercials , drets arrendaticis etc.) a canvi d’un preu. En aquest cas l’operació vindrà gravada per Transmissions Patrimonials per l’adquirent (menors que l’IVA), i el mateix passa amb el transmitent i, si s’escau, per al priopietari del local.